南京命案“凶宅”法拍六折成交，面对“低价诱惑”如何避免交易纠纷？

2010年6月，凶宅南京一名身家过亿的南京房地产老板刘某在江宁区秣陵街道某公寓小区被砍遇害。5月8日，命案在时隔16年后，法拍这套建筑面积120多平方米的折成“凶宅”被南京江宁经济技术开发区人民法院在阿里资产平台成功拍出，最终成交价68.2万元，交面价诱交易纠纷约为同区域正常房屋交易价格的对低三分之二。

扬子晚报紫牛新闻记者注意到，惑何司法拍卖“凶宅”并非首次，避免那么对于“低价诱惑”，凶宅一般人要注意哪些问题？南京在一般的房产交易中，又该如何避免可能遇到的命案“凶宅”纠纷呢？记者就这些问题采访了专业律师。

该房屋近况

16年前房地产老板被砍遇害，法院作出提醒

2010年6月30日晚，折成扬子晚报记者在接到这起命案线索后，交面价诱交易纠纷第一时间赶往位于江宁区天景山公寓的案发现场采访并进行了详细报道。根据报道，多位小区居民称在花坛内发现一把匕首和一把带血的斧子。案发后，犯罪嫌疑人很快被警方抓获。

根据当时的警方通报，2010年6月30日晚9时53分，南京市公安局江宁分局接到报警，称辖区秣陵街道某公寓小区有人被砍。接到报案后，民警迅速赶赴现场，发现暴徒行凶后已逃离现场，伤者刘某（南京某房地产开发公司负责人）胸部、腹部多处被砍，已当场死亡。

法院作出特别提醒

记者注意到，此次拍卖时，法院在拍卖公告中作出特别提醒：“经调查，本标的物曾于2010年发生非正常死亡事件，本院已将上述情况作为已知瑕疵如实说明，请竞买人充分知晓。”

113轮竞价后成交，仅为市价三分之二

记者了解到，此次法院对这套“凶宅”的拍卖源自一起金融借款合同纠纷案。这套位于六层的房屋建筑面积126.09平方米，套内建筑面积为113.88平方米，建筑年代为2008年。

公告显示，这套房屋的议价价格为100万元。此次是江开区法院对这套房屋的第二次拍卖，起拍价在第一次拍卖时议价价格“七折”的基础上再打“八折”，定为56万元。

与第一次拍卖时无人参加而流拍的冷清局面不同，此次拍卖显示出了很高的热度。有12000多人观看了拍卖页面，5人报名参加。

从竞买记录看，竞价过程异常激烈，延时达110次之多。数位竞买人轮番出价，原定于早晨10点结束的拍卖到11点53分才最终结束，最终经过113轮竞价才最终“落锤”，成交价锁定在68.2万元。

按此价格计算，这套房屋的成交单价折合每平方米5400余元。记者在贝壳找房APP上看到，该小区同区域房屋今年4月的成交均价为7963元，也就是说，这一成交价仅约为当前市场价格的三分之二。

拍卖页面

拍卖页面

江宁别墅“凶宅”法拍曾引发关注

虽是“凶宅”，但因为价格往往相比同区域一般房屋要低不少，所以仍会吸引一些人关注甚至购买。

2018年，南京秦淮法院在阿里资产平台对将军大道瑞景文华小区一栋“凶宅”别墅的拍卖曾引发广泛关注。这栋别墅位于小区深处，共有3层，建筑面积422.77平方米。2011年2月，一男子被妻子和岳父合谋杀害在这栋墅的车库内，并被肢解后抛尸至附近的翠屏山。两名凶手分别被南京市中级人民法院以故意杀人罪判处死缓和无期徒刑。

2018年的那次拍卖前，建邺法院曾对这次别墅分别以820万元、657万元、551万元的价格尝试拍卖，但均因无人参加而流拍。秦淮法院此次拍时作出明确提醒：“本次评估对象发生过谋杀案件，具有重大瑕疵，极不易变现。最终价值考虑在原有市场价值的基础上按照50%计算最终价值。”据此确定了618万元的评估价，起拍价定为其“七折”即435万元。

这次拍卖意外“爆火”，22人报名参加，最终经过138次竞价、93次延时后以786万元的价格成交，溢价高达80.7%。不过，这一价格仍比该小区当时的正常市场售价低了三分之一左右。

>>律师说法

如何避免房产交易“凶宅”纠纷？

对于司法拍卖中推出的“凶宅”，一般人要注意哪些问题？

“在法院明确提醒房屋为‘凶宅’的情况下，竞买人将承担后期房屋可能难以出手变现的风险。”江苏亿诚律师事务所合伙人徐旭东律师告诉扬子晚报紫牛新闻记者，如果成交后“悔拍”，之前交纳的保证金将不予退还，同时还需补足重新拍卖成交后可能出现的差价。因此，虽然“凶宅”的价格普遍较低，但购买人在出手前需要谨慎考虑。如果是一般的房产交易，应注意在房屋买卖合同中就相关情形进行明确约定，并附加违约条款。

不论是在房产交易还是司法实践中，习惯上普遍将房屋是否发生过非正常死亡事件作为必须披露的影响交易决策的重要事项。

徐旭东表示,“诚实信用原则是《民法典》确立的基本原则之一，基于该原则的要求，卖方应主动核实并告知可能会对交易产生重大影响的“凶宅”情况，否则将面临承担违约责任。”他同时表示，“凶宅”的概念不能随意扩大，应严格限定在非正常死亡的范围内，如凶杀、自杀等，以免让卖方承担过重的信息披露义务。

扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源